2023年8月29日，東莞市自然資源局發布《東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則（試行）》（以下簡稱《實施細則》），至此，期盼已久的“產權分割轉讓”政策正式公布！主要明確工業生產用房產權分割、分割轉讓、受讓主體、不動產登記等內容。

為了讓大家可以簡單快速了解重點，小編核心要點如下：

1.適用哪類“工改 M1”項目?

符合現代化產業園統籌規劃，且國有出讓的“工改M1”項目；

符合國有土地面積 15 畝、容積率 3.0 以上的存量“工改 M1”項目；

因實施政府主導連片“工改工”而建設的工業安置房項目；其他經市政府同意分割的項目。

小編解析：實施細則區分現代化產業園、存量“工改 M1”項目。相較現代化園區內的項目，存量項目在規模、分割轉讓比例的限制更嚴苛。

2.符合條件的項目那些可以分割？

“工改 M1”項目全部工業生產用房，含自持、賠付或貢獻用房，均可進行產權分割；行政辦公及生活服務設施等配套用房不得產權分割。

3.如何分割？

“工改 M1”項目的工業生產用房按幢、層等固定界限為基本單元分割，固定界限由自然資源部門核發的建設工程規劃許可證、規劃總平面圖、分層平面圖等規劃核準文件中標注。

層是產權分割的最小單位，不得在層內再進行分割。
每個基本單元的套內建筑面積不少于1000平方米。

本細則印發實施前在建或已竣工的存量“工改 M1”項目，按基本單元建筑面積不少于500平方米執行。

4.哪些可以轉讓？

除自持用房外，“工改 M1”項目其他工業生產用房，均可進行轉讓；行政辦公及生活服務設施等配套用房，不得轉讓。

小編解析：自持用房，可分割，但不可轉讓。

5.分割轉讓的比例如何？

6.分割轉讓，受讓方應滿足什么條件？

小編解析：值得注意的是，這里與此前征求意見稿不同，本次印發的《實施細則》并沒有列出對受讓方的具體規定。受讓方資格條件審查的具體工作指引由市工業和信息化部門會同相關部門另行制訂。受讓方要滿足什么條件，還要再等等。

7.如何辦理不動產權登記？

首先可分為增量登記、存量登記。

增量工業生產用房轉移登記，是指工業生產用房由開發主體通過現售方式首次轉讓受讓人后辦理的不動產登記。

存量工業生產用房轉移登記，是指辦理了增量工業生產用房轉移登記后再次申請不動產轉移登記，即二次轉讓。

小編解析：對于存量“工改M1”項目轉移登記要求嚴格，按照《實施細則》要達到一定標準條件才可以轉移剩余40%，意味著剩余的40%難以找到企業，對開發主體而言，延長了園區資金回籠周期，對園區的現金流及整體開發產生影響。

存量“工改M1”的不動產登記的辦理規定可能影響目前在建(在批)或已竣工的項目。

小結

小編認為：分割轉讓的限制、轉讓時序的調整，兩者共同作用下，其實是提高了“工改工”的門檻，提高了對企業實力的要求，限制“小、散”的新園區改造步伐?！秾嵤┘殑t》也重點提到現代化園區，接下來幾年，東莞“工改工”應該會以政府主導的現代化產業園區、連片工改工的大片區統籌改造模式推進為主旋律。

來源：東莞開啟城市更新